消费升级回归品质居住时代大势所趋

近几年来，消费升级成了各行各业都在谈论的新热点，不知不觉中，已经渗透到了我们生活的方方面面。

越来越多的人愿意付费学习知识、下载音乐；家庭对智能设备的投入越来越多；三四线城市的影院越来越多；更多人愿意为电子游戏付费，比如购买王者荣耀、英雄联盟的皮肤等；副食店慢慢转型为连锁便利店，网吧慢慢转型为电竞化的网咖……

消费升级，并不只是说花更多、更贵的钱，升级更多的体现在消费结构的变化上。消升级正在引领着经济发展的新趋势，对于我国支柱产业之一的房地产来说，自然也是产生了不小的冲击，从与老百姓息息相关的住宅产品来说，消费升级主要体现在购房者对住品质的要求提升上面。

“品质居住时代”来临

改革开放以来，我国经济快速发展，人民生活水平不断提高，到2019年，预计人均GDP将迈上1万美元的台阶，随着人均GDP再上新台阶，多层次、多样性的消费需求空间将会进一步打开，人们对高品质产品和服务的需求也会持续增加，包括对品质居住的需求。

伴随着GDP的增长，我国城市化率水平也在不断提高，而这也进一步促进了房地产行业的消费升级。

根据相关数据显示，“截止到2018年末，我国常住人口城镇化率已达到59.58%，2019年将突破60%，按照这个趋势，预计2030年将达到70%左右”，距离发达国家约80%的城市化率水平越来越接近。而根据世界各个发达国家发展历史看，当城市化率达到 70%-75%左右时，城市化进程将放缓，城市人口不再大幅增加，供求也基本实现平衡。这意味着，我国目前的城市化进程已进入中后期，而伴随着城市化的日渐成熟，住房供求也基本实现了平衡饱和，国内人均住房面积不会再大幅增加，尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。当实现了“有房住”的愿望之后，下一步当然就是想要“住好房”！也就是说，近几年我国的地产行业，正在实现从“住房短缺时代”向”品质居住时代”的转变。

这一点，从近几年购房需求结构的变化上也可见一斑，在消费升级的时代下，品质居住成为一种新刚需，改善性换房成为市场成交主力。根据数据显示，2017年全国层面的市场中改善性换房群体最多，占比达到46.7%，分城市看，超过一半城市的换房占比超过40%，其中北京换房占比最高，为67%，改善性需求已成为主流。

上图为2019年我国主力城市住宅成交数据，从表格中可以看出，整体购房主力需求，已由二、三房向三、四房转变，100-140平方米的大户型产品与之前相比也更受购房者的欢迎。

未来随着购房者消费观念的不断升级，舒适型住宅需求比重将会持续上升。

从“功能型消费”走向“体验型消费”

随着消费升级的到来，购房者对房屋居住的要求，不再仅仅是满足刚需性的居住需求，而是要求有更好的居住体验，对房屋的品质、居住环境、物业服务等都提出了更高的要求。

在以前，买房者更注重房子周边的学校、交通、医院等配套设施，而根据最新调查数据显示，大家对居住环境的重视程度逐渐提高，对小区绿化程度、楼栋间距等指数开始格外关注，在选择房子时，更多的倾向于依据自己的价值观、审美观，选择一种新的居住体验方式。

除了对房子硬件设施的要求，还有越来越多的人希望得到精神层面的满足，比如要求更完善的社区生活体系，来满足更丰富的业余生活，有数据表示，现代家庭大多已经发展为三代同堂的居住形式，居者们更注重孩子和老人的业余生活体验，甚至不惜为此一掷千金。

在“去化难”的现状下，为了满足购房者对品质居住的需求，开发商们也在通过各种手段来吸引客户。体现在社区规划设计上，外立面越来越“高大上”，拥有人车分流、新风系统的小区越来越多，园区绿化层次更加丰富……随着科技进步以及居民对互联网的深度应用，以“物联网+人工智能”为核心的智能家居，也成为房地产产品升级的重要手段，刷脸入户、引入机器人服务，语音控制灯光、窗帘和家电，自有配置各种场景......

此外，鉴于购房者对业余生活体验的重视，以及房地产行业向品质居住时代的转变，不少开发商开始将企业经营的重心，从前期开发转移到房屋交付后的“社区运营”上，也可以说是物业服务升级。

比如某开发商为了满足业主不同层面的精神文化需要，为大家提供了不同的兴趣部落，举办诸如高尔夫球赛、会员脱口秀、自驾旅行、文化晚会等主题活动。

为了满足住宅消费升级带来的新需求，开发商们努力改变迎合购房者，但为什么依然会有很多楼盘，在交房前后被维权呢？

消费升级要基于牢靠的房屋质量随着消费升级的到来，购房者对房屋品质、居住环境、物业服务等都提出了更高的要求，这同时促进了开发商对产品、服务等进行升级。

开发商对住宅的居住环境、周边配套、物业服务等方面都进行了明显的提升对社区环境、智能化应用、物业服务等方面的升级，即可全方位满足购房者对于居住品质升级的要求。随着社会经济发展水平的进步，消费升级趋势愈演愈烈，“品质为王”的时代到来，对于购房者来说，居住品质、居住体验变得更加重要，而开发商只有顺应时代的浪潮，提升房屋品质，才能避免被狠狠地拍在沙滩上。

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